加按套現終極指南：一文解構申請流程、利弊及注意事項

什麼是加按套現？

你想善用物業升值，將磚頭變成現金流嗎？加按套現幫到你！簡單來說，加按套現就是你用已按揭的物業，再次向銀行申請貸款，提取比原有貸款額更高的金額，並將新增的貸款部分套現使用。這就像將你物業的價值「解鎖」，把一部分變成你可以靈活運用的資金。 試想想，你可以用這筆錢加按套現買樓、投資股票基金、實現期現套利、裝修家居，甚至去一趟夢寐以求的旅行！

加按套現定義及目的

加按套現定義

為已按揭物業，向同一銀行重新申請按揭，以提高貸款額，並提取新增貸款部分作為現金使用。

加按套現目的

加按套現，除了能幫你解決燃眉之急，更可以成為你實現財務目標的利器！想像一下，你手握一筆可觀的資金，可以投資增值、換個心儀的家，甚至提早退休享受人生，是不是很吸引？

加按套現買樓的策略

不少朋友都希望擁有不止一個物業，但儲首期談何容易？加按套現，正好可以助你一臂之力。通過加按現有物業，套現的資金可以用作第二個物業的首期。試想想，用現有物業的升值部分，去撬動另一個潛在的投資機會，是不是很聰明？當然，加按套現買樓涉及的風險和注意事項也需要仔細考量。例如，你需要評估兩個物業的潛在升值空間、你的還款能力，以及利率變動的影響。謹慎規劃，才能確保投資穩健。

其他投資策略

除了買樓，加按套現的資金還可以應用於其他投資領域，例如股票、基金、債券等等。你可以根據自身的風險承受能力和投資目標，選擇合適的投資產品。如果你對投資市場不太熟悉，建議尋求專業的財務顧問意見。記住，投資有風險，入市需謹慎，分散投資可以有效降低風險。

期限套利

講到投資，就不得不提「期限套利」。簡單來說，期限套利就是利用加按套現獲得的低息資金，投資於收益較高的產品，從中賺取息差。例如，你可以將套現的資金存入高息存款戶口，或者投資於債券等固定收益產品。不過，期限套利也存在一定的風險，例如利率變動和投資產品的表現。你需要仔細評估風險，才能做出明智的投資決策。

諮詢 Credit KO 財務顧問：Credit KO 專業的財務顧問能根據您的個人情況，提供客觀的分析和建議，協助您選擇最合適的加按套現方案。無論您是希望用套現資金投資還是償還債務，專家都能為您量身定制最佳的財務計劃。

加按套現 v.s. 二按

加按和二按都可以讓你從物業中套現，但它們的運作方式截然不同。加按套現是向同一間銀行增加貸款額，而二按則是在原有按揭的基礎上，向另一間財務機構（通常並非銀行）申請額外的貸款。 為了讓你更清楚了解兩者的分別，我們用表格來比較一下：

特點	加按	二按
貸款機構	同一間銀行	另一間財務機構（通常並非銀行）
利率	一般較低，與銀行最優惠利率（P）掛鉤	一般較高
審批	較嚴格，需通過壓力測試及信貸評估	較寬鬆，但對信貸評級要求可能較低
風險	較低	較高，因利率較高及還款壓力較大
申請難度	較高	較低

哪些人適合加按套現？

加按套現並非人人適合，以下幾類業主可以考慮：

• 需要資金周轉的業主：例如生意周轉、支付醫療費用等急需用錢的情況。
• 希望利用物業升值套現的業主：物業升值後，可以透過加按套現獲取更多資金。
• 想整合債務的業主：可以利用加按套現，以較低的利率償還高息債務，例如信用卡欠款。

如何計算加按套現金額？

影響加按貸款額的因素

影響加按貸款額的因素有很多，包括：

• 物業估值：物業估值越高，可套現的金額就越多。
• 尚餘按揭欠款：欠款越少，可套現的金額就越多。
• 利率走勢：利率上升會影響你的還款能力，從而影響可貸款的金額。
• 借款人收入及還款能力：銀行會評估你的收入和還款能力，以確保你可以準時還款。
• 信貸記錄：良好的信貸記錄有助於提高你的貸款額度。
• 最高按揭成數：金管局會規管最高按揭成數，這也會影響你的貸款額。

加按套現金額計算公式及案例分析

計算可套現金額的基本公式是：最高按揭金額 – 尚欠銀行按揭餘額 = 可套現金額

加按套現的申請流程及所需文件

想透過加按套現，將物業升值部分轉化為現金？ 首先你要了解整個申請流程，以及銀行一般會要求的文件。 搞清楚這些，就可以更順利地完成加按，取得你需要的資金！

加按申請步驟

加按申請的步驟，其實和申請一般物業按揭有不少相似之處，但由於涉及原有按揭，程序上會有些許不同。以下我們將加按申請步驟拆解，讓你輕鬆掌握：

1. 評估物業價值及現有按揭貸款餘額: 這一步非常關鍵，它決定了你能套現多少。你可以透過銀行或獨立估價師進行物業估價，同時向現有按揭銀行查詢最新的未償還貸款額。
2. 比較原有按揭利率和市場利率: 看看現時的市場利率是否比你原有的按揭利率更低。如果更低，轉按套現 (Top-up Loan) 可能是一個更划算的選擇。
3. 選擇 Equity Loan（保留原有按揭加按）或 Top-up Loan（轉按套現）: Equity Loan 讓你保留原有按揭，在其之上增加貸款額；而 Top-up Loan 則需要你轉按到新的銀行或新的按揭計劃，並套取所需現金。 兩者各有優劣，需要根據你的個人情況和財務目標選擇。
4. 申請加按，通過銀行壓力測試和審批: 選擇好方案後，就可以向銀行提交申請。銀行會審核你的財務狀況、信貸記錄，並進行壓力測試，以確保你有足夠的還款能力。
5. 套現並按計劃使用資金: 申請獲批後，你就可以獲得套現的資金，並按照你的計劃使用，例如加按套現買樓、投資、償還債務等等。

加按申請所需文件

準備好所需文件，能大大加快申請流程。一般來說，銀行會要求以下文件：

• 身份證明文件： 香港身份證、護照等。
• 入息證明文件： 例如最近幾個月的糧單、稅單、僱傭合約等，以證明你的收入穩定，足以應付新的供款。 如果你是自僱人士，則需要提供業務證明文件、例如商業登記證、公司財務報表等。
• 物業相關文件： 例如地契、樓宇買賣合約、現有按揭貸款合約等。 這些文件可以證明你擁有該物業，並提供物業的相關資訊。

緊記不同銀行的要求可能略有不同，建議你在申請前向銀行查詢最新的文件要求清單，以免延誤申請進度。

加按套現的利與弊

講到加按套現，好多朋友第一時間諗到嘅就係「攞舊錢出嚟用」，的確係咁！但係，就好似任何財務工具一樣，加按套現都有佢嘅利與弊。了解清楚先好做決定，咁先可以避免潛在風險，真正做到「借得精明，用得安心」。

加按套現嘅好處：

加按套現其中一個最大嘅優點就係資金周轉靈活，你可以將套現出嚟嘅資金用於唔同嘅用途，例如加按套現買樓、投資股票或基金、生意周轉、償還高息債務、子女教育基金等等。尤其係喺低息環境下，加按套現嘅成本相對較低，令你更容易把握投資或其他機遇。

除此之外，部分銀行仲會提供現金回贈等優惠，變相降低咗你嘅借貸成本。如果你同時申請高息存款掛鈎戶口，更可以將套現嘅資金存入戶口賺取利息，進一步抵銷按揭利息支出，做到「期現套利」。

• 靈活資金周轉: 應付各種財務需要。
• 相對低息: 低息環境下，借貸成本較低。
• 現金回贈: 銀行或提供現金回贈優惠。
• 配合高息存款戶口: 實現「期現套利」，抵銷利息支出。

加按套現嘅風險：

雖然加按套現好處多多，但同時都存在一定嘅風險，絕對唔可以掉以輕心。首先，申請加按嘅審批時間相對較長，而且最終嘅貸款額未必符合你嘅預期。

另外，利率並非一成不變，一旦加息，你嘅每月供款金額就會增加，加重你嘅財務負擔。如果遇上樓市下跌，你嘅物業更有可能變成負資產。

此外，加按套現亦會涉及額外開支，例如律師費、估價費等等，呢啲都係你需要考慮嘅因素。

• 審批需時: 未必能即時取得資金。
• 貸款額或有出入: 最終貸款額未必能滿足你的需求。
• 利率波動風險: 加息會增加每月供款金額。
• 物業價值下跌風險: 樓市下跌或令物業變成負資產。
• 額外開支: 例如律師費、估價費等。

總括而言，加按套現係一把雙刃劍，用得其所可以幫你達成財務目標，但如果唔小心處理，亦有可能為你帶來財務壓力。所以，喺決定加按套現之前，一定要仔細評估自身嘅財務狀況同埋風險承受能力，量力而為，咁先可以真正發揮加按套現嘅優勢。

加按套現的注意事項及常見問題

加按套現雖然可以提供資金周轉的便利，但當中亦有不少需要注意的地方，避免影響你的財務狀況。以下是一些常見問題及注意事項，希望能幫你更清晰地了解加按套現的細節：

選擇合適的加按方案

市面上主要有兩種加按方案：Equity Loan（保留原有按揭加按）和 Top-up Loan（轉按套現）。

• Equity Loan (保留原有按揭加按): 如果你現有的按揭利率相當優惠，Equity Loan 讓你保留原有按揭，只需加按所需金額，可以避免失去原有低息優惠。 就像你去超市買東西，只買你需要的，而不是全部重新買過。
• Top-up Loan (轉按套現): 如果你想重新整合債務，或者現有按揭利率偏高，Top-up Loan 讓你轉按到另一間銀行，同時套現，有機會獲得更低的利率和更高的貸款額。就像你找到更便宜的超市，把所有東西都搬過去，一次過慳更多。

選擇哪種方案，需要考慮你的個人財務狀況、現有按揭利率、以及對資金的需求。 不妨多比較幾間銀行的方案，找到最適合自己的。

留意利率及還款能力

利率是加按套現的重要考慮因素。由於按揭利率通常與最優惠利率 (P) 或香港銀行同業拆息 (H) 掛鈎，因此利率會隨著市場波動而變化。

• 比較不同銀行的利率及優惠: 就像格價一樣，比較不同銀行的利率、現金回贈、以及其他優惠，例如律師費回贈等等。
• 計算每月供款金額，確保自己有足夠的還款能力: 使用網上加按計算機，輸入不同的貸款額和利率，模擬計算每月供款，確保自己能應付。 別忘了考慮生活費、其他債務等等，確保財務狀況健康。

未補地價公營房屋加按

如果你持有的是未補地價的公營房屋，加按套現的程序會比較複雜，需要得到房屋署或相關機構的批准。建議先向相關機構查詢具體的申請條件及程序。

加按套現與期限套利的關係

加按套現所得的資金，可以用於期限套利。簡單來說，期限套利就是利用不同期限的存款利率差異，賺取利息收入。例如，你可以將套現所得的資金，存入高息存款戶口，賺取比按揭利率更高的利息回報。 但要留意，存款利率也會隨著市場波動，並非保證獲利。

記住，加按套現始終是一種貸款，涉及一定的風險。 了解清楚相關的注意事項及常見問題，才能更好地利用加按套現，實現你的財務目標。