長命契聯名買樓好不好？長命契轉名手續，優缺點知多啲！

在考慮買樓時，選擇長命契聯名持有是否是一個明智的選擇？這種聯名方式是否有利於轉讓物業的手續？讓我們一起來了解長命契的優缺點！

長命契是什麼？

長命契英文是Joint Tenancy，長命契的另外一個別名是聯權共有。聯名共有人的業權權益互相重疊，每一位共有人都可自稱擁有該物業的全部權利。由於業權的重疊，聯名共有人不能擅自將其名下的業權轉讓或處置。所有聯名共有人都享有「長命契」的權益，這意味著若其中一方離世，其所擁有的業權會自動平分給其他仍在世的聯名共有人，而不會作為遺產來處理。

換句話說，該物業的業權會一直保留在聯名共有人之間，直到只剩下一位聯名共有人在世，才能單獨決定如何處理業權。這種聯權共有方式是俗稱的長命契。舉例來說，夫妻兩人以「長命契」的方式共同購入了一處物業，但後來丈夫不幸離世，其業權便自動轉移給妻子。即使丈夫曾撰寫平安紙，在遺囑中列明了遺產的分配，該物業的業權仍不會被視為遺產，而是根據「長命契」的原則自動歸屬給妻子。

長命契遺產如何處理？

聯名物業以聯權共有（Joint Tenant）方式持有，俗稱為「長命契」，是一種特殊的共有方式。在這種情況下，所有共有人都共同持有整個物業，而非僅擁有其部分。當中若有一名聯名業主不幸離世，其遺產不會透過一般遺產承辦程序進行分配。相反地，其所有權會直接通過「權益生存」（Right of Survivorship）原則自動傳遞給仍然存活的聯名業主，無需經過複雜手續。

在「長命契」的安排下，聯名業主可以享有業權的穩定性與便利性。當一位業主去世時，其他共有人無需擔心產生遺產爭議或分割問題，因為所有權的轉移是自動且無縫的。這種形式對於夫妻、家庭成員或商業夥伴間的共同持有物業尤其受歡迎，因為它能夠更好地保障物業的權益轉移。

然而，儘管「長命契」有其優勢，也應該謹慎考慮這種共有方式可能帶來的風險。例如，若一位聯名業主過度負債或處於法律紛擾，可能會影響其他共有人的利益。因此，在選擇聯名持有物業時，必須確保所有共有人之間的信任和合作，以確保物業的健康運營。

另外，聯名業主應該保持物業文件的準確與更新，並確保在其中列明聯權共有的形式。這將有助於避免潛在的法律爭議或不明確的所有權問題。

長命契和分權共有有什麼差別？

分權共有（Tenancy In Common）

分權共有是一種物業共有的形式，意指每位聯名持有人擁有自己獨立的業權份額，彼此之間互不干涉。以夫妻兩人各自持有50%的物業權益為例，其中一方欲出售自己名下的50%業權時，無需經過另一方的同意，可自行處理出售或轉讓的程序。

聯名持有人擁有自主決策的權利，可以自行處置名下的業權，例如轉讓給後人、留作遺產，或售予他人。這種共有形式意味著每位持有人各自擁有物業一部分的權益，互不干涉，並不存在權益重疊的問題。

分權共有的優點在於，若其中一位持有人遇到財務困難，被債權人追討債務，僅該名處於困境的持有人的業權受到影響。在這種情況下，債權人只能拍賣該名處於困境的持有人所擁有的權益。這樣的情況通常被稱為「半契樓」或「碎契樓」。

長命契（Joint Tenant）

與分權共有不同，長命契裡的聯名人必須獲得其他共有人的同意，才能進行任何影響物業業權的決策。

例如，夫妻以長命契方式聯名持有一處物業，若其中一方希望將物業轉讓給他人，或者將其一半的業權轉讓給他人，在沒有得到另一方同意的情況下是無法實現的。長命契模式下的持有人必須達成共識，確保物業的任何決策都是經過共同討論並取得共識的。這樣的共有形式有助於確保共同持有物業的穩定運作和共識達成。

長命契業權分配

在長命契裡，所有聯名持有人都會被視為一個整體。若日後有出售物業的打算，必須獲得所有聯名持有人的共識並簽署同意書，才能進行交易，不得單獨出售個別持有人的份額。此外，聯名持有人的業權比例是平等的，例如若有兩位業主，則各佔50%的業權；若有四位業主，各佔25%的業權。當其中一位業主離世，其業權會自動均分給餘下的聯名持有人。如再有另一名業主過世，業權會繼續平均轉移到其餘的聯名持有人即受益人，以此類推。

長命契轉名承辦手續

所有業權持有人在長命契的決策，包括物業轉名等重要事項，都必須獲得其他共有人的同意方能進行。若其中一位長命契物業共有人有意將自己的業權轉移給後代，他可以請求律師代為製作一份瓜份業權的契據，並向其他共有人發出通知。接著，必須將這份瓜份契據登記在土地註冊處的記錄冊上。

在香港政府的政策下，當業主購買居屋單位時，可以選擇與申請表上的某一名家庭成員以長命契的方式聯名擁有物業。這被俗稱為「居屋長命契」。然而，若居屋單位尚未支付地價，而業主有意進行轉名、除名或長命契加名等業權變更，必須先向房屋委員會申請並獲得同意方能進行。在這樣的情況下，房屋委員會會視乎個別情況進行評估，若無需支付地價，則通常會批准業主的申請，允許業權的轉移。

然而，採用長命契的共有方式必須謹慎考慮其可能產生的影響和風險。特別是在居屋長命契的情況下，若有業權變更的需求，必須遵守政府的相關規定，以確保交易的合法性和有效性。此外，任何業權的變更都應該確保經過所有持有人的共識，以維護共有人之間的公平和利益。

有長命契遺囑會生效嗎？

物業的全部權益將自動歸最長壽的人擁有，且其他物業持有人無法通過遺囑將權益轉讓給指定的受益人。長命契帶來的明顯優勢在於，物業權益會因死亡而自動轉移，無需進行繁瑣的承辦手續。若最長命的持有人希望將物業全部轉讓給其他人，不論是透過正常的買賣交易還是贈與方式，只需在契據上註明其他業權持有人已過世，並附上死亡證明，同時確保死者的遺產稅已繳納或已獲得遺產稅的豁免。

除了上述優點外，長命契還提供了其他重要的保障。例如，當共有人遇到財務困難或法律訴訟時，由於物業的權益自動轉移，只有涉及該名共有人的份額受到影響，而不會影響其他持有人的權益。這種安排可以保障其他共有人的權益不受到不必要的風險。

長命契離婚物業如何處理？

不論財產是以聯權共有或分權共有方式持有，在分配婚姻資產時，法庭只會考慮配偶在物業擁有的業權。例如，若物業是由配偶與其家人平均持有，只有50% 的物業價值會被納入婚姻資產中，即仍有50% 的業權歸配偶的家人所有。在法庭考慮作出附屬濟助命令時，配偶在物業擁有的業權可能會被重新分配。當然，持有業權的配偶有權爭辯該物業是否應納入婚姻資產內。

長命契優點

長命契的優點1：聯名人去世不需重新處理按揭

根據銀行常見的做法，若長命契下其中一名聯名共有人去世，但物業仍有未償還的按揭貸款，其他聯名共有人無需重新進行審查程序，只需按時繳交按揭即可，不會觸發銀行的「call loan」條款。

長命契的優點2：確保業權不被輕易變賣

長命契的聯名共有人，在涉及業權的所有決定上，必須取得全體共有人的同意方能進行。這樣的安排可以防止一方受到不良親友的影響，試圖未經同意將自己名下的業權轉讓給他人甚至出售。在長命契下，所有業權決定均需經過全體共有人的同意，確保共有人不會輕率處置業權。對於擔心共有人未來私自處置業權而不通知其他人的情況，長命契是更為可靠的聯名選擇。

長命契的優點3：避免遺產糾紛

在長命契下，若有共有人離世，物業的全部權益會自動轉讓給其他共有人，無需辦理繁瑣的遺產處理程序。同時，共有人也無法通過遺囑將物業的權益傳給指定的受益人，因此可避免一些遺產糾紛的發生。

長命契缺點

長命契的缺點1：聯名人需要共同承受風險

在長命契下，因所有聯名人被視為共同擁有整個物業，只要其中一位聯名人陷入財務困境，便可能影響所有聯名人的業權，共同承受風險。

長命契的缺點2：買賣程序繁複

在長命契下，進行買賣或申請銀行按揭必須獲得所有共有人的簽署方為有效。然而，若物業中的某一共有人是家中的長者，由於身體或行動上的限制，無法親自簽署文件，有可能導致家庭無法有效地進行買賣或申請銀行按揭。

有關長命契的常見問題

什麼是長命契？

長命契是一種物業共有方式，當中所有聯名持有人的業權會自動轉移給存活的最長壽者。當其中一位聯名持有人離世，其業權不會成為遺產，而是自動平均轉移到其他在世的共有人名下。

長命契和分權共有有何不同？

長命契和分權共有是兩種不同的物業共有方式。長命契指的是業權會因持有人的死亡而自動轉移，不需要進行繁瑣的遺產處理程序。而分權共有表示每位聯名持有人擁有自己的業權份額，可以獨立處理自己名下的業權。

聯名持有人是否可以單方面決定轉讓業權？

在長命契下，轉讓物業的決定需要獲得所有聯名持有人的同意。任何一位持有人都無法單獨決定將業權轉讓給其他人。

若其中一位聯名持有人有財務問題，會影響其他共有人的業權嗎？

根據長命契的特性，其他共有人的業權不會受到另一位持有人財務問題的影響。只有涉及該名持有人的份額可能受到影響，其他共有人的權益保持穩定。

長命契適合哪些情況？

長命契特別適合夫妻或家人之間的共同持有物業。這種方式可以確保物業權益在持有人之間自動平均轉移，無需進行繁瑣的遺產規劃。然而，在選擇長命契前，應謹慎評估家庭情況和可能的風險，以確保共有人之間的共識和合作。