在香港上車需要大量資金周轉，即使儲到足夠的首期，供樓開支龐大，財政負擔更是百上加斤。要為置業做好萬全的準備，可以考慮申請樓宇按揭，讓各位準業主靈活周轉。詳看下文，Credit KO為您詳細介紹樓宇貸款，以及整理了按揭貸款的手續流程，助您為置業做好萬全準備，輕鬆安居樂業。
樓宇按揭是什麼？
作為準業主經常聽到「樓宇按揭」、「按揭貸款」，其實「樓宇按揭」的意思是以物業作為抵押，向銀行或財務機構借貸，支付物業的售價，讓準買家以最少的資金購入物業。坊間一般的按揭貸款都是為私人樓宇而設的，借款人必須按時分期還清貸款，包括本金和利息，否則提供貸款的銀行或財務機構便有權收回物業。
各位準業主在選擇相應的樓宇貸款計劃時，最好先查閲信貸報告以計算自身的供款能力，及詳細了解按揭貸款批核條件，再考慮按揭成數、還款期、利率等因素以作決定，確保能輕鬆通過審批。
按揭成數是什麼？
按揭成數（Loan-to-Value Ratio）是申請樓宇貸款的考慮因素之一，銀行會根據物業估價、借款人的財務狀況、物業類型、物業用途以及壓力測試，以訂立最高貸款比例，即是按揭成數上限。而按揭成數越低，需要支付的首期款項就越高，並且獲批的款項也會相對較少。按揭成數通常影響貸款的利率及審批條件，銀行會根據按揭成數上限批出實際的按揭成數，現時首置人士最高可獲批9成按揭，非首次置業人士則最高可獲批7成按揭，而實際批出的按揭成數需要視乎樓價以及借款人的財務狀況而定。
銀行按揭 VS 發展商按揭／財務機構按揭
除了一般銀行提供的樓宇按揭外，還有財務機構可以承辦按揭貸款，而購入新樓盤，發展商亦會藉著指定的財務機構提供樓宇按揭貸款計劃，讓買家更輕易上車之餘，同時催谷樓盤項目銷售。究竟兩者有什麽分別？哪一個按揭貸款相對低息、高成數呢？以下整理了銀行按揭與發展商按揭／財務機構按揭的不同，讓您清楚自身適合哪一種按揭貸款計劃。
銀行按揭
一般來説，樓宇按揭都是由銀行提供貸款方案。銀行所提供的按揭由政府訂立的按揭成數上限以及金管局所限制，銀行會根據該物業估價、借款人的財務狀況、壓力測試等各項因素，以決定最終實際的按揭成數。通常批核較為嚴謹，未必能夠借足成數上限，而且利率比較低。
發展商按揭／財務機構按揭
發展商按揭／財務機構按揭提供的樓宇貸款一般不受規管，申請門檻較低、審批較寬鬆，較大機會能夠借足按揭成數，而且借貸人無需接受壓力測試。雖然發展商按揭／財務機構按揭通常設有供款初期優惠，在首2-3年息率與銀行差不多，但「低息期」後利息會大大攀升，甚至比銀行按揭負擔更重。
銀行按揭普遍提供更多的靈活性和不同選擇，而發展商按揭／財務機構按揭則會提供特別的短期優惠，各位準業主在申請樓宇按揭貸款前應根據自身需求及財務狀況再作選擇。
樓宇按揭貸款手續
在正式置業前，除了需要準備足夠的資金支付首期款項外，更需要預備充足的時間，以處理按揭貸款的手續及流程。以下為您整理了按揭手續的詳細流程：
（一）簽訂臨時買賣合約
在決定購入物業後，必須簽署「臨時買賣合約」並支付「臨時訂金」（俗稱「細訂」），一般總值為樓價的3%-5%。買家亦可同時與賣家協定簽署「正式買賣合約」的日期，通常日期會定在簽署「臨時買賣合約」後的第14日。買家可以委托銀行認可的律師樓對物業進行查冊、核實樓契，並訂立「正式買賣合約」，簽署「正式買賣合約」時須透過律師繳付「大訂」及買賣樓宇印花稅。
（二）準備樓宇按揭申請的所需文件
在簽訂及拿取臨時買賣合約後，銀行便會受理按揭貸款的申請，申請者在申請按揭前需要準備以下文件：
- 身份證
- 三個月内的住址證明
- 工作證明／最近三個月的糧單
- 最近三個月銀行月結單
- 最近一年的稅單
- 臨時買賣合約
- 律師樓資料或卡片
（三）選擇合適的按揭貸款計劃，向銀行遞交申請
準業主可以比較不同銀行的樓宇按揭計劃，根據各個按揭計劃的息率高低、按揭回贈、轉按罰息期、高息存款掛鈎戶口，以及銀行對物業樓齡批核出來的按揭年期，確定每月供款款項，以選擇最合適的樓宇按揭貸款計劃，繼而向銀行提出按揭申請。
（四）待銀行進行審批
每家銀行對入息文件的要求都有所不同，申請時多加留意需求，為免影響按揭審批手續的速度。銀行及財務公司收齊按揭貸款申請文件後，會為物業進行估價，並可能會查閱申請人的信貸報告，再根據物業種類、估值和樓齡，以及申請人的收入及還款能力等，考慮實際批出的按揭利率、貸款金額及年期，一般情況下大概需要2-3個星期通過審批。
（五）到銀行簽署作實
銀行成功批核後，申請人會收到確認信，並聯絡該銀行安排時間簽署確認信作實。
（六）到律師樓簽署按揭貸款文件
簽妥銀行的確認信後，銀行會向申請人委托的律師樓發出通知以準備按揭契。在正式交易日前，申請人需要到律師樓簽署按揭契、樓契以及其它銀行所需的文件。隨後律師樓會通知銀行，再將批出的按揭貸款交給律師樓，安排轉交物業賣家，以正式完成物業交易。
（七）根據銀行指示開始供款
物業交易完成後，申請人會收到銀行的供款表，詳細列明每月還款的本金、利息及貸款結餘，申請人須在按揭合約指定日期開始供款，而銀行亦將會安排發放現金回贈予申請人。
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