香港的房地產市場一直供不應求，對於首次置業的潛在業主來說，資助房屋，包括居屋、房屋協會樓、首置上車盤等，都是他們上車的首選。然而，資助房屋有轉售和出租限制，若業主擅自將未補地價的單位加按，可能觸犯法例。但這並不意味著資助房屋的業主們會束手無策。除了向房屋委員會補地價，讓單位可以自由買賣和出租外，未補地價的業主們還有其他合法的套現方式嗎？Credit Ko 貸款專家將在本文中進行詳細探討。
甚麼是補地價？
除了向房屋委員會補地價，讓單位可以自由買賣和出租外，未補地價的業主們還有其他合法的套現方式嗎？Credit Ko 貸款專家將在本文中進行詳細探討。
補地價是指政府將當初給予買樓者的售樓折扣退還，因此補地價金額與出售樓宇的折扣息息相關。簡單來說，補地價的實際金額取決於現時單位市值及購入折扣率，即房委會就目前單位估價 x 當天購入單位的折扣率。以假設目前單位估值為600萬元，而當年購入居屋折扣率為48%，則補地價金額為：600萬元 X 48%，即2,880,000元。
然而，需要注意每期居屋的折扣率均有所不同。舉例來說，2018-2019年間的新居屋，大部分樓宇折扣提升至48%，這表示未來的補地價金額也會相應提高。而分期出售的屋苑也可能享有不同的樓宇折扣。
以粉嶺的昌盛苑為例：其折扣介乎21%至53%，差距超過一倍，因此業主最好事先查看一手樓契中的細節。同時房委會網站也會提供有關屋苑的大致折扣率及歷年屋苑名單，供參考之用，其中包含當年售價與單位數目。
在市場上出售居屋單位，大致有兩種方法：一、透過「居屋第二市場」將未補地價的居屋轉售給「綠表」人士（公屋租戶），或是符合一般居屋申請資格的「白表」人士；二、透過向房委會補地價，將物業轉為私人物業，再於自由市場公開出售。
然而，若沒有補地價或未取得政府許可，自行將居屋單位出租或售出，即屬違反《房屋條例第27A條》，最高可被罰款500,000元並處以一年監禁。隨著時間推移，政府對於居屋政策可能會有所調整，因此建議購房者隨時留意最新的政府指引與規定。
未補地價居屋轉名手續
若其中一名居屋業主欲「甩名」或「轉名」給其他非業主的家庭成員，必須先向房屋署提交業權轉讓申請書並獲得其同意。可作申請的特別原因一般僅限於以下幾種情況：例如業主年紀年邁（超過65歲）、命危、去世、破產，又或夫婦分居甚至離婚，欲將業權轉讓給另一方；家庭成員因結婚或取得房屋福利而遷出；家庭成員要移民或長期離港工作等。
若欲以上述原因申請「甩名」或「轉名」，必須向房屋署提交相關證明文件，然後等待審批程序。經過審批通過後，房屋署將發出批准書；同時，更改業權的雙方需簽訂一份轉讓臨時合約，並將合約連同批准書交由律師處理。這時候，新的業權持有人已可以向銀行重新申請按揭貸款。
值得注意的是，居屋業主在進行業權轉讓時，需遵守相關規定並辦理所有必要手續，以確保整個轉讓過程順利完成。如有任何疑問或不明之處，建議與房屋署或專業律師咨詢，確保一切合法合規。
未補地價居屋加按可行嗎？
許多業主在需要資金周轉時都會考慮進行物業套現。然而，在一般情況下，未補地價的資助房屋是不允許進行加按套現的。但若遇到特殊或緊急情況，業主仍可向房屋委員會申請將資助房屋進行加按。
根據房屋條例，只要符合以下條件，即使資助房屋在轉讓限制期內（通常為5年）或5年後未補地價，業主仍有可能獲得房屋委員會的批准進行加按：
- 為籌措醫藥費；
- 支付家庭成員的教育費；
- 支付殮葬費用；
- 因離婚或分居需要向配偶支付樓價或贍養費；
- 因生意財政困難，難以應付開支。
房屋委員會通常只針對非常極端的情況進行考慮，其他原因如個人財務問題則需要視具體情況考慮。房屋委員會的審批標準相當嚴格，一般僅有嚴重拖欠信用卡或貸款等極端情況才有可能獲得批准。即使屬於可接受範圍的原因，申請過程也會較為耗時且程序不簡單。
獲得房屋委員會批准取得「重新按揭准許證明」後，業主可以向銀行或財務公司申請加按套現。然而，即使獲得官方批准，加按套現的金額仍受到嚴格限制。最終批准的貸款額將基於申請人的實際需要以及當日房屋委員會評定的單位市值，扣除補地價後的餘額的80%，再扣除未清還的按揭貸款。
但房屋委員會有權根據業主的實際情況，批出低於最高貸款額的金額。此外，加按的按揭利率也會考慮業主的信貸評分和收入等財務狀況，通常較首次按揭高，實際年利率可能達到5厘以上。
未補地價居屋買賣市場
由於私人樓宇的業權歸屬於房屋持有人，而居屋是香港房屋委員會的計劃之一，因此必須先了解兩者之間的差異。目前的二手居屋市場主要分為兩種，分別是第二市場和自由市場，其主要區別在於是否已補地價以及放售的對象。
第二市場：
符合資格購買居屋的對象為綠表及白表人士。綠表人士主要包括公屋租戶、中轉房屋居民、房委會轄下中轉房屋的認可居民以及長者租金津貼計劃的受惠者等；白表人士則是指本身沒有持有公屋，且入息未足夠購買私人住宅的人士。過去的二手居屋只對綠表人士開放申請，但政府於2018年起實施了白表居屋第二市場計劃，使得白表人士也可以購買居屋。業主可以免補地價的方式將居屋單位放盤出售給這兩類人士。
自由市場：
只要居屋業主在禁售期後補地價，便可以在自由市場向公眾開放出售。這樣的好處是對象不受限於綠表及白表人士，與一般的私人樓宇買賣市場相同。但是，業主需要經過一段時間的二手居屋禁售期才能向政府補回地價，然後在公開市場出售單位。從2022年開始，新居屋禁售期被收緊至5年或以上；如果想在補價後於自由市場出售居屋，則必須等待滿15年的禁售期。
需注意的是，居屋的特殊性使得其交易條件有所不同，而政府也會根據市場需求和政策調整規定。因此，買賣居屋時應仔細了解當時的相關政策和條例，以確保交易順利進行。
未補地價居屋轉按套現
首先，要實現未補地價居屋套現的關鍵方法是進行轉按。轉按通常分為兩種類型，一種是平手轉按，另一種是轉按套現。先談轉按套現，這意味著同時對物業進行再次估價，如果估價有上升，申請人就可以借更多的貸款，從中獲取物業升值所帶來的回報。然而，未補地價的居屋無法進行轉按套現，只能進行平手轉按，而這個套現方法實際上就是藉由平手轉按達成，但關鍵在於銀行目前估價與申請人當初購入價格沒有大的差異。
平手轉按
舉例來說，黃先生在早些年購入了一個居屋單位，至今仍未補地價，而銀行的估價與幾年前相差不大。供款了幾年後，黃先生利用平手轉按，將按揭轉移到另一間銀行處理，過程中並未增加樓按貸款，但通過貸款獲得的現金回贈讓陳先生仍可獲得豐厚收益。這些現金回贈金額可能相當可觀。根據現行法例，一般銀行提供的現金回贈如果超過按揭貸款額的1％，超過部分需要從借貸金額中扣除。然而，有關條款是指如果按揭申請人在「借盡」情況下才需要執行這種扣除操作。換句話說，只要在未借盡的情況下，黃先生可以領取1％以外的現金回贈，實際總數可達貸款額的2.3至2.4％。
轉按貸款
假設黃先生目前尚有300萬的貸款未還，他申請轉按，新的按揭貸款額仍保持在300萬，總貸款額並未增加。由於黃先生已供樓一段時間，而銀行的估價與當初購入價格相差不大，因此這次轉按不屬於「借盡」情況，因此2.3％至2.4％的現金回贈將完全被保留，以300萬的貸款額計算，實際現金回贈為69,000至72,000元，扣除律師費用等費用，保守估計仍可獲得超過50,000元的現金回贈，可謂十分可觀。
未補地價居屋繼承條件
當居屋戶主年事已高或過世時，若子女並未擁有其他房產，或只擁有私人物業，則子女可以無需經過入息審查，無條件地繼承該居屋單位。在法律程序上，這並非購買行為，而是承繼行為，因此不需要接受資產審查。
然而，若當時子女已經擁有一間居屋，則不能再繼承另一間居屋單位，因為政府規定不可同時擁有兩個居屋物業。此時，子女需要將其中一間居屋售予「居屋第二市場」的買家。
二手居屋買賣、未補地價居屋可否放盤？
根據房委會的規定，居屋會有5年或10年的轉讓限制期。只有在轉讓限制期屆滿後，業主才能進行補地價，並在公開市場上出售、出租或以其他方式轉讓房屋。在轉讓限制期內，即便業主獲得准賣證，也只能將二手居屋轉售給「居屋第二市場」中的綠表買家或白居二買家。
需要注意的是，房委會在發售每期居屋時保留更改或收窄轉讓限制年期和條文內容的權利。因此，不同年份推售的屋苑的轉讓限制年期和實際規限內容可能有所不同。
未補地價居屋按揭成數
在補地價之前，所有房委會的居屋在新屋入伙時都由政府向銀行提供一次30年的擔保期進行按揭貸款。銀行會根據政府的擔保年限進行估算，通常會採用「30年政府擔保期 – 樓齡 = 餘下擔保期」來評估能否為綠表買家或白居二買家（首置人士）提供綠表9成半或白表9成的按揭，或者較低的按揭成數。一般上，樓齡在19年或以下時，銀行比較樂意提供為期25年的9成半或9成的按揭。
在補地價之後，二手居屋單位可以在公開市場上向更多買家出售，銀行也會視其為私人物業，並採用與私樓相同的標準向買家審批按揭。按揭成數主要受樓價影響。公開市場上的首置買家，如果樓價在1,000萬元以下，最多有機會可做30年的9成按揭，比未補地價居屋可享有較長的還款年期。然而，單位在補地價後就不再受政府擔保，買家必須通過壓力測試和另購買一份按揭保險。
有關未補地價居屋的常見問題
什麼是未補地價居屋？
未補地價居屋是指居屋單位的樓價中，政府未收取相應的土地價值。在入伙後，業主需要按照政府的規定在一定期限內補齊這部分地價，方可在未來出售或轉讓居屋。
未補地價的居屋有何限制？
在補地價之前，未補地價居屋的轉讓受到限制。業主只能在特定條件下向「居屋第二市場」的綠表買家或白居二買家出售。補地價之後，則可在公開市場向更多買家出售，並不再受到限制。
何時需要補地價？
補地價的時限會根據政府的規定而定，通常在入伙後的特定年限內進行。業主需要在政府指定的時間內補齊相應的地價，否則可能會受到相應的處罰或限制。
補地價的金額如何計算？
補地價的金額是根據當初購入居屋時的單位市值和當時的購入折扣率計算而來。業主可以根據政府提供的相關資訊，計算出補地價的具體金額。
如果未能在時限內補地價會有什麼後果？
若業主未能在時限內補地價，可能會受到相應的處罰或限制。最嚴重的後果是可能會影響將來出售或轉讓居屋的權利。因此，業主應該按照政府的規定，及時補齊地價。
