物業套現 vs. 加按 vs. 二按：比較不同融資方案

擁有一個物業，不僅提供安居之所，更是一項重要的資產。當您需要資金周轉時，善用物業套現能助您渡過難關或把握機遇。本文將深入比較三種常見的物業融資方案：物業套現、加按和二按，助您根據自身情況作出明智的決定。

物業套現

定義與概念： 物業套現是指通過出售物業或以物業作抵押品向金融機構貸款，將物業價值轉換成現金。這是一種較靈活的融資方式，可以滿足不同金額的資金需求。

運作原理： 物業套現主要有兩種途徑：

• 出售物業: 直接將物業售出，套取所有資金。
• 抵押貸款: 以物業作為抵押品，向銀行或其他金融機構申請貸款，例如私人貸款、循環額度貸款等。貸款機構會根據物業估值及您的還款能力批出貸款額。

操作流程：

1. 確定套現方式: 根據自身需求和市場情況，決定是出售物業還是申請抵押貸款。
2. 準備文件 (如適用於抵押貸款): 向金融機構提交申請及相關文件，包括身份證明文件、收入證明、物業業權證明、最近的物業估價報告等等。
3. 物業估值 (如適用於抵押貸款): 銀行或金融機構會委託專業的估價師對物業進行估值，以確定可批出的貸款額。
4. 貸款審批及放款 (如適用於抵押貸款): 金融機構會審核您的申請和財務狀況，決定是否批出貸款。如果審批通過，貸款將會發放到您的指定賬戶。
5. 完成交易 (如適用於出售物業): 與買家簽署買賣合約，完成物業過戶手續。

優點：

• 資金周轉快速 (特別是出售物業): 出售物業通常比申請貸款更快獲得資金。
• 還款方式相對靈活 (適用於抵押貸款): 您可以選擇不同的還款期和方式，例如等額本金、等額本息等。
• 可套取較大金額 (適用於出售物業): 出售物業可以一次性套取物業的全部價值。

缺點：

• 涉及手續費、利息成本及其他費用 (適用於抵押貸款): 申請貸款需要支付手續費、利息、估價費等費用，增加成本。
• 可能需要繳付印花稅 (適用於出售物業): 出售物業需要繳付印花稅，增加交易成本。
• 失去物業擁有權 (適用於出售物業): 出售物業後，您將失去物業的擁有權和使用權。
• 未能按時還款可能導致物業被收回 (適用於抵押貸款): 如果未能按時償還貸款，金融機構有權收回物業。

加按

定義與概念： 加按是指在現有按揭貸款的基礎上，向原有或新的銀行申請增加貸款額度。這是一種在不影響原有按揭安排的情況下獲取額外資金的方式。

運作原理： 由於物業升值或您已償還部分本金，您的物業的貸款價值比 (Loan-to-Value ratio, LTV) 降低，您可以向銀行申請增加貸款額。銀行會重新評估物業價值和您的還款能力，並根據新的LTV批出額外的貸款。

操作流程：

1. 向銀行提出加按申請: 聯絡您的原有按揭銀行或其他銀行，提出加按申請。
2. 銀行重新評估物業價值和還款能力: 銀行會重新評估您的物業價值和財務狀況，以確定可增加的貸款額度。
3. 貸款審批及新增貸款部分的發放: 銀行審批您的加按申請後，會將新增的貸款部分發放到您的指定賬戶。

優點：

• 利率可能與原有按揭相近，成本相對較低: 由於您已通過了原有按揭的審批，加按的利率通常與原有按揭利率相近，甚至更低。
• 手續相對簡便: 由於銀行已掌握您的基本資料和物業信息，加按的手續相對簡便。

缺點：

• 需要重新評估物業，可能產生費用: 銀行需要重新評估物業，可能需要支付估價費等費用。
• 增加每月還款額度，加大還款壓力: 加按會增加您的貸款總額和每月還款額，加大您的還款壓力。

二按

定義與概念： 二按是指在已有的第一按揭的基礎上，向另一家金融機構（通常不是第一按揭的銀行）申請第二筆按揭貸款，以同一物業作抵押。

運作原理： 在不影響第一按揭的情況下，以物業的剩餘價值（即物業價值減去第一按揭貸款餘額）作為抵押，向另一家金融機構申請第二按揭貸款。

操作流程：

1. 向不同的貸款機構申請第二按揭貸款: 您可以向不同的銀行或其他金融機構申請第二按揭貸款。
2. 貸款機構評估貸款風險和物業價值: 貸款機構會評估您的財務狀況、物業價值和第一按揭的情況，以確定是否批出貸款以及貸款額度。
3. 貸款審批及放款: 貸款機構審批您的第二按揭申請後，會將貸款發放到您的指定賬戶。

優點：

• 無需更改第一按揭的條款: 申請二按不會影響您現有的第一按揭安排。
• 可獲得額外資金而不影響現有貸款: 在不改變第一按揭的情況下，您可以獲得額外的資金。

缺點：

• 第二按揭的利率通常較高: 由於二按的風險較高，因此利率通常比第一按揭和加按更高。
• 增加總負債，提高財務風險: 申請二按會增加您的總負債，提高您的財務風險。如果未能按時償還貸款，您的物業可能會被收回。

三種方案的比較

特點	物業套現	加按	二按
資金獲取速度	取決於套現方式，出售較快	審批需時，相對較慢	審批需時，相對較慢，通常比加按更慢
成本與利率	利率和費用(如適用)較高	利率相對較低	利率通常最高
風險評估	風險取決於套現方式	風險中等	風險較高
適用情況	需大額資金、不介意出售物業	需要額外資金，不想出售物業，有良好信用記錄及還款能力	需要額外資金，但加按受限或未能符合加按資格

總結

物業套現、加按和二按各有優缺點，選擇哪種方案取決於個人需求、財務狀況和市場環境。建議在作出決定前仔細考慮各方案的成本、風險和適用性，並諮詢Credit KO 專業財務顧問，以獲得更全面的評估和個性化的方案建議，保障自身利益。 切勿輕率決定，以免造成不必要的財務負擔。