面對突如其來的資金需求或長遠的財務規劃，物業持有人往往會考慮利用其物業資產。本文將深入比較兩種主要的方案：物業套現和賣樓，協助您了解箇中差異，並作出最適合自己的選擇。
物業套現
什麼是物業套現？
物業套現是指在保留物業擁有權的前提下，透過不同方式將物業價值轉化為現金。
常見的套現方式：
- 加按: 在現有按揭的基礎上增加貸款額。例如，您的物業現時估值為$600萬，尚欠銀行$200萬貸款，您可以向銀行申請加按，借取更多貸款，例如額外$100萬。
- 二按: 在第一按揭之外，以同一物業向另一間金融機構申請第二個按揭貸款。承接以上例子，您可以向另一間財務機構申請二按，例如借取$50萬。二按的利率通常比加按高。
- 轉按: 將現有的按揭轉移至另一間金融機構，並可能調整貸款額、利率和還款期。如果您目前的按揭利率較高，轉按到另一間提供更低利率的銀行可以節省利息支出，亦可以同時增加貸款額套現。
物業套現的流程：
- 選擇套現方式: 根據您的需求和財務狀況，選擇合適的套現方式。
- 提交申請及文件: 向相關金融機構提交申請，並提供所需文件，例如身份證明、收入證明、物業業權證明、銀行月結單、稅單等。
- 物業估值: 金融機構會安排專業估價師評估您的物業價值。
- 貸款審批: 金融機構會根據您的財務狀況和物業估值審批貸款申請，包括您的信貸紀錄、供款能力等。
- 提取現金: 貸款獲批後，您便可提取現金。
物業套現的優點：
- 保留物業所有權和增值潛力: 您仍然擁有物業，並可繼續享有物業的未來增值。
- 可能享有較低的貸款利率 (尤其轉按): 透過轉按，有機會獲得更優惠的利率，節省利息支出。
- 提供資金靈活性: 您可以根據需要靈活使用套現所得的資金。
物業套現的缺點：
- 增加債務和還款壓力: 套現會增加您的負債水平和每月還款額，加重財務負擔。
- 可能產生手續費和評估費用: 申請套現需要支付手續費、估價費、律師費等。
- 對信用評分的影響: 未能按時還款會影響您的信用評分，影響日後借貸能力。
賣樓
什麼是賣樓？
賣樓是指將物業所有權轉讓給另一方，並獲得相應的資金。
賣樓的原因和考量：
- 套取資金作其他用途: 例如投資、移民、退休等。
- 物業不再符合需求: 例如家庭成員變化、搬遷等。
- 減輕財務負擔: 例如無法負擔物業的維護費用或按揭供款。
賣樓的流程：
- 物業估價和定價策略: 委託地產代理或專業估價師評估物業價值，並制定合理的售價。參考附近同類型物業的成交價，以及考慮物業的樓齡、裝修狀況等因素。
- 尋找買家和交易過程: 透過地產代理、網上平台等渠道尋找買家，並進行議價和簽署臨時買賣合約。過程中，您需要委託律師處理相關法律文件。
- 完成交易和過戶: 完成正式買賣合約，並辦理物業過戶手續，例如繳付印花稅等。
賣樓的優點：
- 一次性獲得大量資金: 出售物業可以一次性獲得一大筆資金。
- 無需再承擔物業維護和管理責任: 您無需再支付物業的管理費、維修費、差餉地租等。
- 可能避免未來的市場風險: 出售物業可以避免物業價格下跌帶來的損失。
賣樓的缺點：
- 失去物業的未來增值機會: 您將失去物業的未來增值潛力。
- 可能涉及資本增值稅和交易費用: 出售物業可能需要繳付資本增值稅 (如果適用)、印花稅、地產代理佣金、律師費等費用。
- 需要時間找到合適的買家: 出售物業需要時間尋找合適的買家，尤其在市況低迷時。
物業套現 vs 賣樓的比較
| 特點 | 物業套現 | 賣樓 |
| 資金獲取速度 | 較快 | 較慢，取決於市況 |
| 資金數額 | 根據物業價值及LTV而定 | 物業全數價值 |
| 財務成本 | 利息、手續費等 | 交易費用、資本增值稅等 |
| 長短期財務影響 | 增加每月還款負擔 | 一次性支出 |
| 對未來的影響 | 保留物業，可享增值 | 失去物業，無增值機會 |
| 靈活性/控制權 | 保留物業，彈性較低 | 資金運用更自由 |
如何選擇適合你的方案
- 評估個人財務狀況： 考慮您的收入、債務和資產情況，評估您的還款能力。如果您目前的債務負擔已經很重，可能需要謹慎考慮物業套現。
- 明確資金需求： 確定資金用途和需求的緊急程度。如果您需要短期資金周轉，物業套現可能是較好的選擇；如果您需要一大筆資金作長期投資，賣樓可能更為合適。
- 市場條件考量： 了解現時和預期的樓市走勢。如果預期樓市會持續上升，保留物業套現可能更為有利；如果預期樓市下行，賣樓可以避免潛在的損失。
- 風險承受能力： 評估您對未來市場波動的承受能力。如果您風險承受能力較低，賣樓套現鎖定利潤可能更為穩妥。
Credit KO 專家建議
- 諮詢 Credit KO 財務顧問： Credit KO 專業的財務顧問能根據您的個人情況，提供客觀的分析和建議，協助您選擇最合適的方案。
- 法律和稅務考量： 了解相關的法律條款和稅務影響，例如印花稅、資本增值稅等。
